5月1日起，營改增就要全面推開。營業稅改征增值稅全覆蓋后，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。有人認為，營業稅稅率為5%，而增值稅稅率是17%，個人稅負將大幅上升。

　　在安徽合肥，就有少數房產中介向購房者散播消息稱，從5月1日起，國家要對二手房交易征收增值稅，稅率在17%以上，造成市民搶購二手房。

　　針對這種情況，合肥市地稅局專門作出了回應。合肥市地稅局相關負責人表示，營改增是國家重大稅制改革，二手房交易將納入增值稅征收范圍。營改增總體目標是實現稅負只減不增，但具體計稅標準、適用稅率和計算方法尚未確定，還需要進一步等待相關政策明確。“目前傳聞二手房交易增值稅按11%或6%的稅率征收等等，現在都無法確定，建議市民買賣房產時根據自身情況冷靜對待，切勿沖動。”

　　好啦，人家稅務局也辟謠了，最近要買賣房子的小伙伴們，可以先稍安勿躁了吧！不過，很多人還是想急切的知道，營改增之后，二手房交易到底會多繳稅還是少繳稅？對此，相關專家從營改增的來龍去脈作了分析。

　　了解營改增的來龍去脈，是分析稅負增減的前提。今年2月，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號），其中第二條規定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。”

　　按照往年營改增政策，營業稅優惠都會順延，原來免征營業稅的，營改增后也基本免征增值稅。3月18日召開的國務院常務會議部署，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，確保所有行業稅負只減不增。因此筆者認為，營改增后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，會繼續免征增值稅。那么，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，是否需要按17％的稅率全額征收增值稅呢？筆者認為，這也是不可能的，因為增值稅是有相關政策的。

　　除了營改增后的某些行業外，大多數企業增值稅稅率為17%，但這是一般納稅人的稅率，根據《財政部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）、《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》（國家稅務總局令第22號）和《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函〔2010〕139號）規定，自然人不能被認定為一般納稅人，自然人是小規模納稅人，小規模納稅人征收率為3%（不含稅銷售額的3%），顯然比營業稅稅率更低。假設營改增后個人轉讓二手房征收率與營業稅稅率一樣，依然為5%，也比營業稅稅負要低一點兒，因為增值稅是按照不含稅銷售額來征收的。

　　現在的問題是，上述現行二手房交易營業稅政策不適用于北京、上海、廣州和深圳，它們仍然適用2015年財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號），即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。因此，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售如何征收增值稅就成為難點。

　　筆者認為，營改增在全國推行，可能不會區分地域，將統一沿用財稅〔2016〕23號文件精神，即個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅，或適用小規模納稅人3%征收率，也可能實行5%征收率。總之，稅負都會有所下降。